「限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限商」等政策之後，中國(guó)住宅市場(chǎng)逐漸回歸理性 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 Global Real Estate
「限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限商」等政策之後，中國(guó)住宅市場(chǎng)逐漸回歸理性
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  • 「限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限商」等政策之後，中國(guó)住宅市場(chǎng)逐漸回歸理性
【MyGoNews方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行2017年8月下旬發(fā)布了2017上半年中國(guó)住宅市場(chǎng)報(bào)告，透過(guò)中國(guó)住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)及24個(gè)重點(diǎn)城市的具體數(shù)據(jù)研究，剖析上半年住宅市場(chǎng)的發(fā)展情況，並結(jié)合政策及市場(chǎng)內(nèi)部因素對(duì)下半年住宅市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及走勢(shì)作出預(yù)測(cè)。
 
2017年上半年，持續(xù)收緊的樓市調(diào)控令市場(chǎng)熱度有所降溫，開(kāi)發(fā)投資增速也於2季度出現(xiàn)回落跡象。上半年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)8.5％，增速雖比2016年同期增長(zhǎng)2.4個(gè)百分點(diǎn)，不過(guò)與一季度相比回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資增速比2016年同期增長(zhǎng)5.6個(gè)百分點(diǎn)，但較上季度回落1個(gè)百分點(diǎn)。
 
 
就成交情況來(lái)看，上半年中國(guó)住宅新房成交面積64,791萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.5％；成交均價(jià)為7,609元/平方米，同比上漲3.9％，漲幅明顯回落。戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級(jí)董事及主管張曉端指出，2017年以來(lái)，熱點(diǎn)城市在房地產(chǎn)調(diào)控方面進(jìn)一步加碼收緊，史上最嚴(yán)、覆蓋最廣的「限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限商」等政策充分表明政府調(diào)控決心，使得熱點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)熱度迅速下降，成交量明顯回落，價(jià)格逐漸走穩(wěn)或回調(diào)；與此同時(shí)，熱點(diǎn)城市嚴(yán)格的調(diào)控政策也使得資金或需求向非熱點(diǎn)城市轉(zhuǎn)移，包括熱點(diǎn)城市在內(nèi)的三四線城市庫(kù)存去化加快，為上半年中國(guó)住宅成交量的增長(zhǎng)作出貢獻(xiàn)，而上半年表現(xiàn)突出的地區(qū)或因此面臨局部調(diào)控的壓力。
 
三四線城市市場(chǎng)升溫，令一直以來(lái)較大的庫(kù)存壓力得以緩解，待售面積被快速去化，截至上半年末，中國(guó)住宅待售面積較2016年年末減少5,088萬(wàn)平方米，僅為35,169萬(wàn)平方米。張曉端女士認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著調(diào)控效果的深化及預(yù)期的日益明朗，資金流動(dòng)回歸理性，三四線城市成交熱度亦將回落，預(yù)計(jì)去劃速度也將因此放緩。
 
 
從聚焦一二線城市的24城數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年上半年銷售面積較批準(zhǔn)上市面積高出2,293萬(wàn)平方米，供銷比為0.79，供不應(yīng)求的局面凸顯。一方面由於市場(chǎng)上依然存在一定的看漲情緒，更重要的原因則是供應(yīng)端管控帶來(lái)的影響--政府通過(guò)預(yù)售階段的價(jià)格管控令新房?jī)r(jià)格處?kù)断鄬?duì)合理區(qū)間，影響開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)積極性，也進(jìn)一步減緩供應(yīng)。結(jié)合月均成交量分析，上半年月均成交量與過(guò)去兩年相比明顯回落，一線城市月均成交量達(dá)五年來(lái)最低點(diǎn)，普通二線城市也均低於過(guò)去2年水平。
 
從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，在房?jī)r(jià)已然位於高位的一線城市，大量備案的低價(jià)盤(pán)平抑全市住宅價(jià)格，新房成交均價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)回落跡象；而多數(shù)二線城市在供需矛盾突出的情況下仍然存在價(jià)格上探預(yù)期，即便伴隨成交熱度逐漸退卻的情況，價(jià)格依然穩(wěn)定且小幅上漲。但張曉端女士預(yù)計(jì)，結(jié)合當(dāng)下調(diào)控對(duì)於樓市降溫的效果已經(jīng)呈現(xiàn)，下半年隨著調(diào)控效力的進(jìn)一步深化，預(yù)計(jì)價(jià)格走向會(huì)趨於平穩(wěn)，甚至不排除局部回調(diào)的可能。
 
對(duì)於下半年的市場(chǎng)走勢(shì)，戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)及大中華區(qū)業(yè)務(wù)營(yíng)銷董事總經(jīng)理蔣尚禮認(rèn)為：「在堅(jiān)持去槓桿、資金脫虛向?qū)嵉谋尘跋?，房貸利率提高、房企融資渠道收窄，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融環(huán)境將持續(xù)收緊。而考慮到調(diào)控效力初顯，為深化鞏固調(diào)控成果，年內(nèi)多維度、廣覆蓋的房地產(chǎn)調(diào)控難以放鬆。所以，預(yù)計(jì)年內(nèi)一二線重點(diǎn)市場(chǎng)將趨於冷靜，價(jià)格漸歸平穩(wěn)將是主調(diào)，而局部?jī)r(jià)格的鬆動(dòng)回調(diào)有利於一定程度刺激市場(chǎng)活躍度的提升。隨著政策及市場(chǎng)走向更加明朗，三四線城市熱潮將逐漸消退，市場(chǎng)回歸理性。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制相結(jié)合，平穩(wěn)的市場(chǎng)環(huán)境有利於長(zhǎng)效機(jī)制的介入與作用。諸如熱點(diǎn)城市加大土地供應(yīng)、建設(shè)發(fā)展特色小鎮(zhèn)、大力推動(dòng)租賃住房市場(chǎng)等一系列房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度建設(shè)將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向長(zhǎng)期穩(wěn)定?！?br />